Menu

Veelgestelde vragen

Algemeen Structuur van de fondsen Kenmerken van de fondsen Risico's van de fondsen Rendementen van fondsen Kosten van de fondsen Vastgoedprofessionals / Partners Crowdfunding (oud) Investeerders (huidig) Kredietnemers (huidig)
Wie is Benkey?

Benkey werkt vanuit een prachtige Finance Boutique in Laren. Benkey biedt verschillende vastgoedbeleggingen aan voor elke vastgoedbelegger. Hierbij hanteert de Benkey de filosofie van een Finance Boutique: klein, specialistische en met een hoog serviceniveau.

Hoe is Benkey ontstaan?

Benkey is in 2019 opgericht vanuit extra vraag van bestaande beleggers naar vastgoedbeleggingen in zusterorganisaties Breadstone en Bertram OG. Benkey bood een technologisch platform om beleggers en vastgoedprofessionals bij elkaar te brengen. Dit platform viel onder de crowdfunding verordening. In 2023 heeft Benkey besloten om van crowdfunding naar beleggingsfondsen te transformeren, om zo beter de Finance Boutique filosofie te kunnen uitvoeren en uitdragen. De 3 vastgoedfondsen van Benkey worden in het derde kwartaal van 2024 gelanceerd.

Wat doet Benkey?

Benkey biedt vanuit zijn Finance Boutique verschillende vastgoedproducten aan: vastgoedfondsen met vastgoedobjecten en vastgoedleningen. En onderhandse vastgoedleningen.

Wat is een Finance Boutique

Dit is het kantoor in Laren waaruit Benkey en ons zusterbedrijf Breadstone de vastgoed en finance activiteiten uitvoeren. De insteek is dat een Finance Boutique klein, specialistisch en met hoge service opereert, vergelijkbaar met een boutique hotel. Deze filosofie willen we uitdragen naar onze beleggers en de vastgoed partners met wie we samenwerken.

Voor wie is Benkey?

Benkey is er voor alle beleggers die in vastgoed-objecten en -leningen willen beleggen, zoals: ondernemers, family offices en particuliere beleggers.

Daarnaast werken we samen met vastgoedprofessionals (partners) met een bewezen trackrecord, die actief zijn in een niche of een specialiteit hebben in de vastgoedsector.

Welke mogelijkheden voor vastgoedbeleggingen heeft Benkey?

Benkey heeft verschillende vastgoedbeleggingen (producten).

De 3 Benkey fondsen:

  • Vastgoedfonds – belegt direct in vastgoed (eigenaar van de objecten)
  • Leningenfonds 1ste hypotheekrecht – Financieren van vastgoed met het 1ste recht op hypotheek.
  • Achtergestelde leningenfonds – Financieren van vastgoed die niet het 1ste recht op hypotheek hebben, maar andere aanvullende zekerheden (2de hypotheekrecht, verpanding van de huurpenningen, koopoptie of aandelen verpandingen of hypotheekrechten op aanvullende registergoederen).

 

Onderhandse leningen:

  • Een onderhandse lening is een vorm van financiering waarbij geld wordt geleend van een persoon of instelling in plaats van een traditionele bank of kredietverstrekker. De onderhandse leningen worden vanuit dezelfde Finance Boutique als Benkey verstrekt aan, zusterbedrijven Breadstone of Bertram OG.

 

Wordt er vanuit Benkey mede belegt in vastgoedfonds(en)?

Ja, er wordt ook vanuit de fondsbeheerder in het fonds belegt. Op deze manier zijn de belangen met de beleggers gelijkgeschakeld.

Is het mogelijk om over te stappen naar een ander fonds van Benkey?

Ja, dat is mogelijk. De beheerder zal het waarderen dat de investeerder bij Benkey blijft en zal in deze situatie een korting geven op de uitstapkosten van het ‘oude’ fonds en op de instapkosten van het ‘nieuwe’ fonds.

Komen de fondsen van Benkey in hetzelfde portaal als de crowdfunding producten? En kunnen de onderhandse leningen van Breadstone in hetzelfde portaal?

Voor de Benkey fondsen wordt een nieuw investeringsportaal opgezet. Dit portaal zal dezelfde functionaliteiten krijgen als het huidige portaal, aangevuld met extra functies, zoals: een mobiele app.

Daarnaast is het eenvoudig om dit portaal uit te breiden. Als eerste zal dit worden ingericht voor de onderhandse leningen van Breadstone (verwachting 3de kwartaal).

Tenslotte worden de crowdfunding projecten overgezet (verwachting 4de kwartaal), zodat alle producten uit onze Finance Boutique in hetzelfde portaal zijn te zien. Tot die tijd blijven de crowdfunding projecten via het gebruikelijke portaal in te zien.
<a class=”text-link” href=”#”>Klik hier</a>
<a class=”text-link” href=”https://investeerder-portaal.benkey.nl/nl/login </a>

Wat zijn de verschillen tussen de vastgoedobjecten (investeringsprofielen) die Breadstone aankoopt en Benkey in het vastgoedfonds?

Breadstone koopt oudere vastgoedobjecten om extra waarde toe te voegen (‘Value add’) via renovaties en optimalisaties. Daarnaast zoekt Breadstone vastgoedobjecten of locaties voor een nieuwe bestemming en projectontwikkeling.

Het vastgoedfonds van Benkey koopt vastgoedobjecten aan als eindbelegging. Dit houdt in dat er alleen normaal onderhoud wordt gepleegd en kleine optimalisaties om het object (beter) te verhuren (‘Core en Core+’).

Heeft Benkey een vergunning van de AFM?

Nee, Benkey heeft geen vergunning van de AFM. De crowdfunding projecten zijn uitgevoerd met een vrijstelling voor deze activiteiten.

De huidige vastgoedfondsen zijn wel geregistreerd bij de AFM (registratieregime en register), maar voldoen aan de vrijstellingsvoorwaarden van een vergunning (zie waarschuwingsbanner). De verwachting van Benkey is dat volgend jaar het (AIFM) vergunningstraject bij de AFM wordt opgestart.

De onderhandse leningen vallen buiten AFM-toezicht, omdat deze kwalificeren als een zakelijke lening tussen professionele partijen.

 

Zijn de fondsen fiscaal transparant?

De structuur van de fondsen is een besloten Fonds voor Gemene Rekening (FGR) met een open-end karakter. Dit houdt in dat het fonds transparant is voor de Belastingdienst. Alle investeerders zijn de economische eigenaar van de vastgoed objecten en leningen. De financiering van de objecten wordt door de Belastingdienst als schuld van het fonds, dus investeerders, gezien. In dit jaar worden er nog uitspraken van de rechter verwacht over de fictieve rente vs. de werkelijke rente in box 3. Doordat het vastgoedfonds alleen in eindbeleggingen (Core, Core+ objecten) belegt en geen grote renovaties / projectontwikkelingen uitvoert, ziet de Belastingdienst de fondsen als een belegging (box 3)

Hoe wordt de waardering bepaald bij het in- en uitstappen van de fondsen?

De objecten van het vastgoedfonds 1x per jaar getaxeerd door een externe partij. In de 3 andere kwartalen wordt de laatste taxatie gebruikt met aanpassingen door veranderde marktindicatoren in de tussen liggende periode (desktop waardering).

De leningen van de financieringsfondsen worden gewaardeerd aan de hand van de veranderingen in de rentestanden (rente curve). Bij een stijgende rente daalt de waardering van bestaande leningen, net zoals bij obligaties.

Ben je verplicht om de waarde aan te passen voor de leningen?

Dit is geen verplichting, maar door het bieden van in- en uitstap mogelijkheden elk kwartaal, is dit wel wenselijk om niemand van de investeerders te benadelen.

Wat voor een financiering wordt er gebruikt voor het vastgoedfonds?

In principe staat het de beheerder (Benkey) vrij om elke financier te gebruiken. Dit kan een bancaire instelling zijn of een andere financier. Eventueel kan het 1ste leningenfonds een financiering verstrekken aan het vastgoedfonds. De voorwaarden (rente, looptijd, aflossing, etc.) van de lening zijn doorslaggevend. Het 2de leningenfonds speelt geen rol in deze financiering, omdat er een max LTV geldt van 75% en een gemiddeld LTV van 50%.

Hoe wordt de liquiditeit van het fonds bewaakt bij uittreders?

Er wordt standaard een klein gedeelte liquide in het fonds gehouden om (netto) uittreders te faciliteren. Is er sprake van een grote uittreder, dan kan de beheerder gebruik maken om de uitbetaling tot 90 dagen uit te stellen, om zo voldoende liquiditeit vrij te maken. Bij nog grotere onttrekkingen, die cumulatief meer dan 10% per jaar van het totale geïnvesteerde vermogen zijn, heeft de beheerder de mogelijkheid om de uittreders niet uit te betalen, totdat er wel liquiditeit is. De uittredende investeerders worden naar rato uitbetaald van de beschikbare liquiditeit.

Wat is de strategie van het vastgoedfonds? En hoe lang worden de objecten aangehouden in de portefeuille?

De strategie van het vastgoedfonds is om vastgoed objecten aan te kopen, die zich kwalificeren als een eindbelegging (Core, Core+). Dit houdt in dat er geen grote renovaties of ontwikkelingen nodig zijn en dat er een solide basis huurder(s) in zit(ten). Als de objecten na verloop van tijd wel een grote renovatie nodig hebben of op een andere manier ontwikkeld kunnen worden, dan worden de objecten verkocht.

Bij meer aanbod van objecten dan investeerders (=beschikbare liquiditeit), worden in de beleggingsportefeuille de objecten verkocht waar we de minst toekomstige waardestijging + huur verwachten en de objecten met de hoogste toekomstige waardestijging + huur gekocht. Op deze manier kunnen we optimaal gebruik maken van de inkoop voordelen van de objecten in ons netwerk.

De verwachting is dat we een object gemiddeld tussen de 5 en 10 jaar aanhouden. Dit is sterk afhankelijk van voorgaande situaties.

Er wordt gesproken over een uitkering van 5% in het vastgoedfonds, hoe werkt dat? Kan de 5% worden verhoogd?

De uitkeringen van de fondsen worden berekend op de huidige waarde van het fonds. De uitkering vindt elk kwartaal plaats. Voor het vastgoedfonds is dit 5% op jaarbasis en voor de leningen fondsen 1 en 2, respectievelijk 6% en 8%. Stel dat de prijs 100 is op een uitkeringsmoment, dan wordt er per participatie 1,25 (5%/4 x 100) uitbetaald. Door oplopende koersen wordt de absolute uitkering per participatie hoger. Stel dat de koers oploopt naar 150, dan wordt de uitbetaling 1,88 (5%/4 x 150) per kwartaal of 7,5% op jaarbasis t.o.v. het geïnvesteerde bedrag. Overigens worden de uitbetalingen geadministreerd als kleine (gratis) verkopen van de participaties in het fonds. Na uitbetaling heeft de investeerder minder participaties tegen dezelfde prijs. Bij een dividend heeft een investeerders hetzelfde aantal participaties (of aandelen) met een lagere prijs.

In de leningen fondsen is de inkomsten stroom zeer goed voorspelbaar, waardoor we een hoog percentage kunnen uitbetalen. Bij het vastgoedfonds is dit minder voorspelbaar, omdat de inkomsten uit huur en verkoopopbrengsten bestaan. Om de liquiditeit van het fonds te beschermen hebben we in eerste instantie gekozen voor 5%. Tijdens de sessie werden een paar zeer waardevolle suggesties gedaan om meer uit te keren. Zoals extra uitbetalingen bij verkoop van objecten. Dit zullen we meenemen in de verdere ontwikkeling van het fonds. Evenals het signaal dat de passieve inkomsten (uitkeringen) van het fonds een belangrijke rol spelen.

Kan je onderling met investeerders participaties uitwisselen?

Het is bij een besloten FGR  met een open-end karakter niet mogelijk om onderling participaties uit te wisselen. In deze structuur is het van de toezichthouder en de belastingdienst alleen mogelijk om de participaties te verkopen aan het fonds. In specifieke situaties kan de beheerder (gedeeltelijk) afzien van kosten, mocht de situatie geen nadeel hebben voor de beheerder en vooral geen nadeel voor de overige investeerders.

Eens per kwartaal kunnen investeerders toe- en uittreden. Hoe wordt omgegaan met kansen in de markt in de tussen liggende periode?

Ten eerste is een kwartaal een normale periode tussen aanbod van object en daadwerkelijke overdracht. Ten tweede, mocht de periode te kort zijn of de liquiditeit onvoldoende, dan heeft de beheerder de mogelijkheid om een extra toetredingsmoment toe te voegen.

Wat zijn de risico’s van de fondsen?

De belangrijkste risico’s van het vastgoedfonds zijn de onderliggende waarde van de objecten en de huurders van de objecten. Bij de leningen fondsen zijn dit de kredietwaardigheid van de kredietnemer en de onderliggende waarde van het te financieren object.

Kunnen de verschillende fondsen samen investeren in 1 object? Wat zijn de risico’s hiervan?

Het is mogelijk dat het vastgoedfonds gebruikt maakt van een lening die financiert wordt door het 1ste leningen fonds. Een investeerder die in beide fondsen heeft geïnvesteerd is hierdoor minder gespreid qua object risico’s, dan wanneer de fondsen geen gebruik van elkaar kunnen maken. De spreiding is nog steeds vele malen hoger dan in onderlinge deals waar maar 1 object is. Daarnaast kunnen er belangenverstrengelingen ontstaan tussen de 2 fondsen. Door gebruik te maken van duidelijke en zakelijke afspraken te maken tussen het vastgoedfonds (leningnemer) en het leningenfonds (leninggever) en vast te leggen bij het verstrekken van de lening, wordt dit risico gemitigeerd. Daarnaast zal Benkey deze mogelijke belangenverstrengelingen van tevoren melden en delen, transparantie staat voorop bij Benkey.

Hoe wordt het liquide gedeelte beheerd (op de beurs)?

De hoogte van het liquide deel willen we zo klein mogelijk houden, zodat er zo min mogelijk rendementsverlies is. In de fondsrestricties heeft de beheerder de mogelijkheid om maximaal 20% van het fondsvermogen liquide te houden. Dit zal in de praktijk (gedeeltelijk) worden gebruikt in enkele korte periodes, zoals de periode tussen relatief grote stortingen (bv. start fonds) en de aankoop van een nieuw object. Deze korte periodes wordt het zo veilig mogelijk belegd, zodat er een klein rendement wordt behaald, maar in ieder geval geen waardeverlies. Dit zijn bv. staatsobligaties. De ‘standaard’ liquiditeitsbuffer voor uittredende investeerders kan naast staatsobligaties, ook in bedrijfsobligaties met een hoge kredietwaardigheid (investment grade) worden geïnvesteerd en eventueel liquide (vastgoed)beleggingsfondsen/ETFs. De uitgangspunten zijn dat er geen beurs risico (‘waan van de dag’) wordt genomen, het liefst gerelateerd is aan de directe vastgoedmarkt of vastgoedleningen en er niet wordt geïnvesteerd in aandelen van individuele (vastgoed) bedrijven.

De slechte ervaringen op de beurs en de extra risico’s van de individuele (vastgoed) aandelen die gedeeld worden door verschillende gasten, worden onderschreven en vermeden door Benkey.

Het verschil tussen het doelrendement (7%) en de prognose (12%) voor het vastgoedfonds is erg groot, waarom wordt het doelrendement niet verhoogt?

Vanuit het fonds wordt beredeneerd dat het doelrendement ook in slechte tijden wordt behaald. Hierdoor wordt het doelrendement voorzichtig ingeschat. De prognose is op daadwerkelijke cases gebaseerd, zoals we dat de laatste jaren gezien hebben. Voor de komende periode zien we dit niet veranderen, maar in de prognose geldt zeker de zin ‘in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst’.

De financieringslooptijd voor de leningen fondsen zijn gemiddeld langer dan de ‘oude’ Benkey leningen, dan zou je hogere rentes verwachten. Waarom zijn de prognoses voor de leningen fondsen niet hoger?

Het klopt dat bij een langere looptijd hogere rentes horen. Net als bij het doelrendementen, zijn we voorzichtig met (te) hoge verwachtingen op de lange termijn. We verwachten dat de rendementen in het 1ste leningen fonds minimaal op hetzelfde niveau liggen als de huidige Benkey/Breadstone projecten.

Hoe wordt de performance fee voor Benkey berekend? En wat gebeurt er met deze fee na een daling van de koers?

De performance fee is een extra vergoeding (20% in de huidige opzet) voor de beheerder over het rendement na kosten, dat boven de doelstelling is (7% vastgoedfonds. 6% en 8% bij het 1ste en 2de leningen fonds). De performance fee wordt elk kwartaal berekend en gereserveerd, maar alleen na de jaarlijkse externe taxatie uitgekeerd aan de beheerder.

Na uitbetaling kan het niet meer terugvloeien naar het fonds, als de koers daalt. Na een daling moet eerst de daling worden goedgemaakt, voordat er een nieuwe performance fee wordt uitgekeerd (High Watermark (HWM)).

Is de doelstelling van 7% voor de berekening van de Performance fee in het vastgoedfonds niet laag, gezien de verwachte rendementen? Waarom is dit niet hoger (9%?) en eventueel met een hogere extra vergoeding (40%?)?

De afweging van Benkey was om een simpele performance fee berekening te gebruiken wat aan de onderkant zit van wat gebruikelijk is in de sector. Het is vooral bedoeld om de belangen van de beheerder gelijk te schakelen met die van de investeerder, zonder extra risico’s te stimuleren. We nemen de suggesties over aanpassingen van de performance fee mee in de verdere ontwikkeling van de fondsen.

Wat zijn de fondskosten en hoe worden ze berekend?

De fondskosten zijn de kosten die direct met het beheren van een fonds te maken hebben. Dit zijn de externe kosten voor het oprichten van een fonds, de administratie van het fonds en de participanten administratie. De inschatting is dat dit ongeveer 0,4%- 0,6% van de fondswaarde per jaar kost. De werkelijke externe kosten worden 1 op 1 doorberekend aan het fonds en bestaan uit vaste en variabele componenten.

Hoe wordt de management fee berekend? Wat is het verschil tussen de gewone en de Gold management fee?

De management fee wordt berekend over de waarde van het fonds. Dus dat is voor het vastgoedfonds grofweg de waarde van alle objecten plus liquide middelen min de afgesloten leningen (exclusief leverage, integendeel tot enkele concurrenten). Dit wordt elk kwartaal uitgekeerd aan de beheerder.

De Gold klasse is toegankelijk voor investeerders die in totaal minimaal 5 mln hebben geïnvesteerd in de Benkey fondsen. Deze klasse heeft dezelfde voorwaarden en beleggingen als de normale klasse, behalve dat er 0,2% (20 bps) minder management fee wordt betaald aan de beheerder.

Is het mogelijk om uit te stappen zonder uitstapkosten?

Het is in principe niet mogelijk om uit te stappen zonder uitstapkosten. Bij het uitstappen wordt er gebruik gemaakt van de liquiditeit van het fonds. Dat gaat ten koste van de resterende investeerders. Hierdoor verdeeld de beheerder de uitstapkosten 50/50 met de resterende investeerders (waarde in het fonds). Bij uitkeringen en liquidatie van het fonds worden er geen uitstapkosten berekend. De beheerder van het fonds heeft de mogelijkheid om de kosten (gedeeltelijk) niet door te berekenen. In de situatie van een overstap naar een ander fonds van Benkey zal de beheerder hier gebruik van maken.

Welke vastgoedobjecten zijn interessant voor Benkey om te kopen?

Benkey is voornamelijk op zoek naar vastgoedobjecten in de sector commercieel. Het liefst kantoren, industrie en logistieke hallen in Nederland, met een volume tussen de €2,5 – €15 miljoen per project. Het onderhoudsniveau is niet belangrijk. Vastgoedobjecten die goed zijn onderhouden zijn geschikt voor het vastgoedfonds. Als er (grote) renovaties of projectontwikkelingen nodig zijn op de locatie, dan is het interessant voor ons zusterbedrijf Breadstone.

Welke vastgoedleningen zijn interessant voor Benkey om te financieren?

Bij vastgoedleningen gaat het in eerste instantie om de aanvrager en daarna om het vastgoedobject. Bij Benkey werken we uitsluitend met partners voor de lange termijn, zodat we meerdere projecten kunnen realiseren. Hiervoor zoeken we vastgoed professionals met een:

  • bewezen trackrecord die een heldere groeiambitie hebben voor de komende 5 jaar.
  • sterke focus/niche in de ontwikkeling van vastgoedobjecten en hiermee in staat is om waarde toe te voegen aan nieuw of bestaand vastgoed.
  • aantal uitdagingen om zijn groeiambities te realiseren, waaronder financiering van zijn projecten.
  • hulpvraag omtrent financiering, management, expertise op het gebied van financials, acquisitie (pand aanbod), automatisering en commerciële (verkoop) trajecten.
  • financieringsvraagstuk tussen de €2,5 – €15 miljoen per project.

Wij zijn niet op zoek naar:

  • eenmalige deals.
  • partijen die enkel opzoek zijn naar krediet. Benkey gelooft in langdurige partnerships en wilt om deze reden op meerdere fronten (tijd, kennis, netwerk, technologie, geld) ook mee participeren in deals.
  • projecten met een winstpotentie kleiner dan € 1.000.000.
  • woonhuizen voor eigen gebruik.
Hoe start ik met beleggen bij Benkey?

Je kunt gemakkelijk een account aanmaken via deze link. Ben je eenmaal ingelogd op het platform, dan zie je een overzicht van actuele beleggingsmogelijkheden in vastgoedfinanciering.

Wil je een concrete beleggingsmogelijkheid inzien? Dan zijn we verplicht om je identiteit te controleren. Bij Benkey is dit proces volledig digitaal, en gelukkig vrij snel en eenvoudig.

Vanaf welk bedrag kan ik beleggen?

Beleggen kan vanaf € 500.000,- met de mogelijkheid dit te verdelen over meerdere projecten.

Hoeveel rendement kan ik verwachten?

Tussen de 6% en 9% per jaar. Dit is afhankelijk van het risico en beoordelen wij per casus. Hoe hoger het risico, hoe hoger de rente en vice versa. Bij sommige ontwikkeltrajecten is winstdeling mogelijk.

Hoeveel kosten brengen jullie mij in rekening?

Met jouw belegging financieren wij vastgoed. Je betaalt ons 0,5% beheerfee per jaar over jouw uitstaande financiering – no cure no pay: we brengen alleen kosten in rekening als jouw geld daadwerkelijk in vastgoedfinanciering is belegd.

Bij projectontwikkeling wordt de zaak wat complexer en dan zijn de kosten gebaseerd op maatwerk.

Hoe makkelijk verdien ik de kosten terug?

Onze beheerfee bedraagt 0,5% per jaar. De rente die je ontvangt varieert bij ons tussen de 6% en de 9%. De beheerfee is dus makkelijk terugverdiend.

Hoe lang is de looptijd van mijn belegging bij Benkey?

De looptijd is afhankelijk van het type lening en wordt per casus met je gecommuniceerd. Voor een kortlopende financiering geldt een looptijd van 6 maanden tot 3 jaar. Voor een langlopende financiering geldt een looptijd van 5 tot 20 jaar. Je kunt te allen tijde je geld weer opnemen.

Kan ik mijn belegde geld direct opnemen, of zit het vast?

Je kunt altijd besluiten om jouw geld weer op te nemen. Een andere belegger uit onze klantendatabase neemt jouw deel dan over. We rekenen daar dan wel een succesfee van 1% over de openstaande som over.

Wat bedoelen jullie met 'de sleutel is balans’?

Financiële dienstverleners hebben heel vaak helemaal niet dezelfde belangen als hun klanten. Volgens ons is de toekomst juist aan financiële producten die de balans herstellen tussen het belang van de financiële dienstverlener en het klantbelang.

Welnu: Benkey focust zich op het bij elkaar brengen van beleggers en vastgoedprofessionals, om zo zakelijk vastgoed te financieren. We zorgen voor de balans tussen alle betrokken partijen.

Op wat voor manier beperken jullie mogelijke risico’s?

‘Balans’ is de essentie van de Benkey methode. Op meerdere vlakken balanceren we zaken met elkaar om het risico te verminderen:

  1. De vastgoedprofessional die het krediet nodig heeft tekent altijd privé mee.
  2. Afhankelijk van het project en de kredietnemer eisen wij dat de kredietnemer een percentage eigen inbreng meeneemt in de financiering. Een gezonde ‘Loan to Value’ heet dat dan in vaktermen.
  3. Er is altijd de zekerheid van vastgoed als onderpand. Bovendien hebben de beleggers die het krediet mogelijk maken via Benkey altijd het eerste recht van hypotheek. We hebben zelfs juridisch voorrang op de belastingdienst.
  4. We komen zelf uit de vastgoedwereld en hebben veel kennis van zaken: we valideren elk project diepgaand en nauwgezet.
Hoe beoordelen jullie een financieringsaanvraag waarin ik mee beleg?

We beoordelen financieringsaanvragen op veertien verschillende punten. Denk aan feiten, zoals het onderpand, de zekerheden, de reputatie van de vastgoedprofessional zelf, het trackrecord en de cashflow. Het beoordelingsproces is een ‘balanceer act’ van data, algoritmes en menselijkheid.

Welk risico loop ik dat de rendementen niet uitbetaald worden?

Als de betalingsachterstand te hoog oploopt, stellen wij de vastgoedprofessional die het krediet bij ons afneemt in gebreke. De volgende stap is dan een executieverkoop, waarbij het onderpand wordt geveild om jouw inleg veilig te stellen.


Belangrijk: een eventueel tekort door het verschil tussen de uitstaande leensom en de eventueel lagere executieopbrengst, dekken wij niet. Maar gelukkig is de kans daarop klein, door de zekerheden die we hebben ingebouwd: een sterke ‘loan-to-value’; de potentieel eigen inbreng van de kredietnemer; diens persoonlijke aansprakelijkheid en de passende aflossing.

Zijn jullie gereguleerd door de AFM?

Wij vallen niet onder AFM regulering, simpelweg omdat dit niet vereist is voor het product dat we bij Benkey aanbieden.

Hoezo financieren jullie vastgoed dat reguliere banken niet financieren?

Een reguliere, grote bank is niet in staat om de tienduizenden financieringsaanvragen die per jaar binnenkomen stuk voor stuk met aandacht te beoordelen.

Om de risico’s te managen moet men wel op voorhand hele strenge eisen stellen. Daardoor worden heel veel aanvragen logischerwijs afgewezen, terwijl het in feite in veel gevallen om financieel kerngezonde projecten gaat.

Bij Benkey verdiepen wij ons wél in elke financieringsaanvraag die bij ons binnenkomt. Op deze manier selecteren wij de financieel gezonde projecten die bij een reguliere bank wellicht niet aan het (te) strenge risicobeleid voldoen.

Staat mijn geld veilig bij jullie?

Jouw geld staat geen enkel moment op onze eigen rekening. De financiering wordt rechtstreeks verstrekt aan de kredietnemer, met tussenkomst van de notaris. Alleen in het geval van een bouwdepot zullen de gelden beheerd worden door stichting Benkey als derde gelden.

Wat gebeurt er met mijn geld als Benkey failliet gaat?

Niks. Je verstrekt de financiering direct aan de kredietnemer, dus jouw geld is niet weg. Alle rentestromen lopen via onze stichting Derde Gelden. Wij kunnen dan enkel onze beheertaken niet meer uitvoeren.

Waarom zou ik bij Benkey moeten beleggen?

Bij veel financiële dienstverleners luiden ze de spreekwoordelijke bel als er weer een beleggende klant geld stort. Maar bij Benkey gaat het niet om het geld dat jij via ons belegt, noch om de transactiekosten die we jou daarbij in rekening brengen.

Het gaat er bij ons om dat ons eigen geld waarmee we elk vastgoedproject mede financieren, aan het einde van de rit een mooi rendement heeft gerealiseerd; daarmee heb jij dan ook een mooi rendement behaald. Dát is voor ons het moment om de bel te luiden.

Hoe start ik een financieringsaanvraag bij Benkey?

Je kan gemakkelijk een aanvraag indienen via deze link. Binnen een werkdag weet je al of je kans maakt op financiering.

Wat zijn de voordelen van financieren bij Benkey, dus: zonder bank?

De belangrijkste voordelen zijn:

  • De financiering komt sneller tot stand dan bij een bank.
  • Je kan te allen tijde boetevrij extra aflossen.
  • De waarde van het object vinden wij belangrijker dan jouw jaarrekeningen.
  • Bij Benkey zorgt onze ondernemende mentaliteit ervoor dat we veel eerder kansen zien dan banken, die vanwege allerlei interne drempels een stuk terughoudender zijn in het financieren van zakelijk vastgoed.
Hoeveel geld kan ik lenen?

Dat ligt natuurlijk helemaal aan jouw situatie, het object en de financieringseisen. Weet dat wij in mogelijk een eigen inbreng verwachten op basis van u als kredietnemer en uw casus. Financieringen via Benkey lopen uiteen van € 1.000.000,- tot € 10.000.000,-.

Hoeveel eigen geld moet ik inbrengen?

De eigen inbreng is per casus verschillend.

Wat zijn de kosten voor de financiering?

Bij een succesvolle financiering betaal je een eenmalige afsluitprovisie van 2% bij aanvang en een eenmalige exit fee van 0,5% over de initiële hoofdsom.

Daarnaast betaal je 0,25% administratiekosten per jaar. Je betaalt deze kosten natuurlijk alleen als er daadwerkelijk een financiering tot stand komt. No cure, no pay.

Welke rentetarieven rekenen jullie voor vastgoedfinanciering?

Bij Benkey financieren we vastgoedprojecten voor een rente tussen de 6% en 9%. Terwijl banken heel generalistisch, op basis van ‘algemeen beleid’, de rente berekenen, bestuderen wij heel nauwkeurig per project het risico.

Hoe lager het risico, hoe lager de rente en vice versa. Op die manier kunnen we zeer concurrerende rentetarieven rekenen.

Hoelang duurt een financieringstraject?

Binnen een werkdag weet je of jouw aanvraag geaccepteerd wordt. Daarna nemen wij jouw aanvraag verder in behandeling en zullen wij deze delen met ons netwerk van beleggers. Het duurt maximaal een paar weken om de financiering rond te krijgen.

Om snelheid van financiering te garanderen, kunnen we desgewenst voorfinancieren. We beschikken bij Benkey namelijk over een pool met financiële middelen, waarmee we -indien alle seinen op groen staan- direct tot financiering over kunnen gaan.

Vervolgens delen we de vastgoedfinanciering met onze beleggers en kunnen zij besluiten of ze een deel van deze vastgoedfinanciering willen overnemen.

Hoe beoordelen jullie mijn financieringsaanvraag?

We beoordelen financieringsaanvragen op veertien verschillende punten. Denk aan feiten, zoals het onderpand, de zekerheden, jouw reputatie als vastgoedprofessional, je trackrecord en de cashflow.

Het beoordelingsproces is een ‘balanceer act’ van data, algoritmes en menselijkheid.

Welke documenten heb ik nodig?

De benodigde documenten zijn afhankelijk van het type financiering dat je aanvraagt. Dit wordt vanzelf duidelijk in het aanvraagtraject.

Maar om je alvast een idee te geven: de documenten kun je onderverdelen in drie deelgebieden: 1. Informatie over het vastgoed, zoals een taxatierapport. 2. Financiële informatie, zoals jaarrekeningen en IB aangiftes. 3. Vennootschappelijke documenten zoals KVK uittreksels, statuten, kopie van paspoorten, etc..

Kan ik extra boetevrij aflossen?

Jazeker. Wanneer je wilt en zo vaak je wilt. Hiervoor berekenen we nooit extra kosten.

Welk risico loop ik als ik niet aan mijn betalingsverplichtingen kan voldoen?

Als jouw betalingsachterstand te hoog oploopt, stellen wij je in gebreke. De volgende stap is dan een executieverkoop, waarbij het onderpand wordt geveild om de inleg van onze investeerders veilig te stellen.

Wat gebeurt er met mijn financiering als Benkey failliet gaat?

De financiering loopt gewoon door, want onze beleggers verstrekken de financiering direct aan jou. Wij kunnen dan enkel onze beheertaken niet meer uitvoeren.

Zijn jullie gereguleerd door de AFM?

Wij vallen niet onder AFM regulering, simpelweg omdat dit niet vereist is voor het product dat we bij Benkey aanbieden.

Hoezo financieren jullie vastgoed dat reguliere banken niet financieren?

Een reguliere, grote bank is niet in staat om de tienduizenden financieringsaanvragen die per jaar binnenkomen stuk voor stuk met aandacht te beoordelen.

Om de risico’s te managen moet men wel op voorhand hele strenge eisen stellen. Daardoor worden heel veel aanvragen logischerwijs afgewezen, terwijl het in feite in veel gevallen om financieel kerngezonde projecten gaat.

Bij Benkey verdiepen wij ons wél in elke financieringsaanvraag die bij ons binnenkomt. Op deze manier selecteren wij de financieel gezonde projecten die bij een reguliere bank wellicht niet aan het (te) strenge risicobeleid voldoen.