Hoe Benkey waarde creëert: van dealselectie, waardecreatie tot rendement

Ons investeringsprofiel richt zich op commercieel vastgoed in heel Nederland. De focus ligt op kantoren, logistiek / light industrial en retail met leegstand, verouderde energielabels of achterstallig onderhoud: objecten waar duidelijk verbeterpotentieel zit, maar die om die reden ook goedkoper te verkrijgen zijn. Het gaat typisch om panden vanaf 5.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak, met een investeringsvolume van €10 tot €50 miljoen per object.

Wat wij bewust niet doen, is meebieden op het volledig verhuurde, kant-en-klare kantoor dat iedere grote institutionele partij ook wil hebben. Die panden zijn duur, het rendementspotentieel is beperkt, en er is weinig ruimte om waarde toe te voegen. Wij kopen juist daar waar een waarderingskorting bestaat door leegstand, verouderde voorzieningen of eigenaarsdistress. Doorgaans betalen we gemiddeld 10% onder de intrinsieke waarde van het object.

Een belangrijk onderdeel van onze aanpak: alle huurderving op het moment van aankoop wordt volledig verdisconteerd in de aankoopprijs. Anders gezegd: als een pand bij aankoop deels leegstaat, rekenen wij die leegstand direct in als bewuste korting — geen verborgen risico, maar een geprijsd uitgangspunt. Dat geeft ons een solide basis om van te werken.

Investment Manager Bram van Helden en CFRO Jan-Jaap Surie hebben recent ook een podcast opgenomen over ‘Rendement begint bij inkoop’. Klik op de playbutton om de podcast te bekijken.

Niet elk pand met leegstand is een kans. Wij kijken naar een combinatie van factoren: de locatie en bereikbaarheid, de technische staat van het gebouw, het type leegstand, de lokale kantorenmarkt, en de vraag of er concrete huurders te vinden zijn voor het type ruimte dat het pand biedt.

Locaties buiten de Randstad — steden als Zwolle, Almere, Delft, Amersfoort, Apeldoorn en Hilversum — zijn voor ons interessant omdat de huurprijzen er relatief laag liggen vergeleken met Amsterdam of Utrecht, terwijl de vraag van huurders er stabiel is. Juist in die steden zijn er regelmatig panden te vinden die om de verkeerde redenen te koop staan: een eigenaar die wil verkopen, een gebouw dat technisch verouderd is maar op een prima locatie staat, of leegstand die ontstaan is door een vertrekkende hoofdhuurder.

Klik hier om het Investeringsprofiel van Benkey te bekijken.

Na aankoop gaan we direct aan de slag. We investeren gericht in de kwaliteit en duurzaamheid van het gebouw: betere klimaatinstallaties, LED-verlichting, isolatie, gevels, lobbyrenovaties en bouwen aan een community voor de huurders. Dat zijn geen luxe-investeringen — het zijn noodzakelijke stappen om een pand aantrekkelijk te maken voor moderne huurders, die steeds hogere eisen stellen aan comfort en energieprestatie.

Tegelijk verhogen we actief het serviceniveau richting bestaande huurders. We monitoren doorlopend hun tevredenheid, pakken klachten snel op, en zorgen dat het dagelijks beheer op orde is. Dat klinkt misschien vanzelfsprekend, maar in de praktijk is dit precies wat veel eigenaren nalaten — zeker bij panden die te lang passief zijn beheerd. Een tevreden huurder verlengt. Een ontevreden huurder vertrekt. En dit zien we in de praktijk veelal terug bij de grotere internationale partijen die veelal ‘spreadsheet’ management uitvoeren maar het contact met de huurders zijn verloren.

Daarnaast vernieuwen we de positionering van het gebouw. Dat kan betekenen dat we een evenementenruimte toevoegen, een koffiecorner introduceren, de branding moderniseren of extra parkeeroplossingen realiseren. Kleine ingrepen die het verschil maken voor huurders bij hun keuze en bij bezichtigingen leiden tot veelal een pluspunt t.o.v. andere gebouwen in de omgeving.

Leegstand is geen probleem dat vanzelf oplost. Per object wordt een actieve verhuurcampagne opgezet, waarbij we lokale makelaarsnetwerken combineren met gerichte marketing via digitale en offline kanalen. We benaderen potentiële huurders proactief, ook partijen die nog niet actief op zoek zijn maar wél baat zouden hebben bij een betere locatie of een moderner pand.

Waar het helpt, bieden we flexibele huurstructuren aan — kortere contracten als instapoptie, met de mogelijkheid om uit te breiden — om huurders over de drempel te krijgen en langere commitments vast te leggen zodra ze eenmaal zitten. Het doel is altijd: de gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten (de WALT, Weighted Average Lease Term) verlengen, terwijl de totale huurinkomsten gelijk blijven of groeien.

Twee panden uit onze portefeuille laten goed zien hoe dit in de praktijk werkt. Bekijk ook andere projecten binnen onze portefeuille.

Dit zijn geen theoretische rendementen. Dit is wat er gebeurt als je de juiste panden op het juiste moment koopt, er een doordacht businessplan ten grondslag ligt en met een team proactief beheert en de verhuur serieus aanpakt.

Waardecreatie zit niet alleen in de muren en de huurcontracten. Ook de financieringsstructuur speelt een belangrijke rol in het uiteindelijke rendement voor investeerders.

Bij aankoop werken wij met private financiering middels vermogende particulieren en family offices. Dat geeft ons de snelheid die nodig is om snel toe te slaan als een goed pand beschikbaar komt, een voordeel ten opzichte van partijen die afhankelijk zijn van langere bankprocessen. Omdat wij panden kopen waarbij de waardecreatie nog toegepast moet worden zijn veel van deze panden ook niet direct klaar om door een bank gefinancierd te worden. Zodra een pand geoptimaliseerd is (bezettingsgraad omhoog, huurcontracten verlengd, gebouwkwaliteit verbeterd en energielabel sprong gemaakt), herfinancieren wij op betere financiele voorwaarden. Dat verlaagt de rentekosten structureel en verbetert het rendement voor investeerders.

Een herfinanciering vervangt de bestaande private schuld door senior bankfinanciering, een logische volgende stap in de volwassenheid van ons fonds. Het mag duidelijk zijn dan een verlaging van de rentelasten op een grote portefeuille een grote postieve impact heeft op de exploitatie van het fonds en daarmee de cashflow.

Het rendement bij Benkey komt niet van één hefboom, maar van drie tegelijk:

1. een scherpe aankoopprijs;
2. actieve waardecreatie door verbetering en verhuur;
3. herfinanciering van de portefeuille voor verlaging van de rentelasten.

Dit vormt de basis van hoe ons Vastgoedfonds is opgebouwd. Je hoeft geen vastgoedexpert te zijn om te begrijpen hoe dit werkt. Het principe is herkenbaar: koop iets dat ondergewaardeerd is, verbeter het gericht, en verkoop of herfinancier op het moment dat de waarde gerealiseerd is. Benkey doet dit al meer dan 15 jaar en de laatste 2 jaar vanuit een fondsstructur. Samen met andere investeerders, waardoor onze slagkracht en impact nog groter is geworden. Wij doen dat systematisch, met een team van 25 professionals en een groeiend portfolio van 12 panden verspreid over heel Nederland.

In het volgende blog gaat Investment Manager Bram van Helden dieper in op de praktijk: hoe ziet de selectie van een pand er echt uit, wat zegt zijn gevoel als iets goed zit, en hoe vertaalt Benkey dat onderbuikgevoel naar een gedisciplineerd investeringsproces?