Het verschil tussen vastgoed met wortels en vastgoed met vleugels

Dubai groeide de afgelopen jaren met ongeveer 4% per jaar, vrijwel volledig gedreven door migratie. Die groei vertaalde zich direct in stijgende vastgoedprijzen en vollopende kantoortorens. Maar financieel dienstverlener Citi verlaagde de verwachte bevolkingsgroei voor 2026 naar 1%, en voor de jaren daarna naar 2 tot 2,5%.

De gevolgen zijn al zichtbaar. Reuters meldde dat vastgoedtransacties in de eerste twaalf dagen van maart met 37% daalden ten opzichte van een jaar eerder, terwijl Goldman Sachs berekende dat de totale transactiewaarde halveerde. Woningen op de secundaire markt worden inmiddels aangeboden met 12 tot 15% korting. Die cijfers vertellen niet dat Dubai een slecht verhaal was, maar wel dat het verhaal is veranderd.

Hier zit de kern die veel beleggers onderschatten. Een bevolking die voor 90% uit expats bestaat, is per definitie mobiel. Mensen die makkelijk komen, gaan ook makkelijk weer weg. Ze hebben geen familienetwerk dat ze vasthoudt, geen bedrijf dat afhankelijk is van lokale klanten, geen huurcontract van tien jaar.

Vergelijk dat met een Nederlands bedrijf dat een kantoorpand huurt omdat zijn klanten om de hoek zitten en zijn personeel in de regio woont. Het verschil zit niet in de kwaliteit van het vastgoed, maar in de aard van de vraag. In een gewortelde bevolking is vastgoedvraag structureel: mensen wonen ergens omdat het hun thuis is. In een expatmarkt is vastgoedvraag transactioneel: het bestaat zolang de propositie klopt, en proposities veranderen.

Sinds het conflict zijn tienduizenden expats vertrokken. Dat zijn geen mensen die hun thuis verliezen, maar mensen die een andere optie kiezen, simpelweg omdat ze die optie hebben en niets hen vasthoudt. Voor de vastgoedbelegger is dat het verschil tussen een huurstroom die standhoudt onder druk en een huurstroom die verdampt bij de eerste tegenwind.

De Golfregio bevindt zich op een geopolitiek breukpunt dat niet verdwijnt met een staakt-het-vuren. De spanningen tussen Iran en de Golfstaten, de verschuivende rol van de VS in de regio en de afhankelijkheid van de Straat van Hormuz zijn structurele factoren die het risicoprofiel de komende jaren blijven bepalen.

Verzekeraars prijzen hogere risicopremies in, internationale banken stuurden hun medewerkers naar huis, en Citi sprak over aanzienlijk risico voor de toekomstige bevolkingsgroei. Dat zijn professionele risico-inschattingen die structureel doorwerken in de manier waarop kapitaal naar de regio stroomt. En in een markt die draait op mobiele bewoners, vertaalt elke verschuiving in sentiment zich direct in verschuivende vraag naar vastgoed.

In diezelfde veranderende wereld wordt Europa, en Nederland in het bijzonder, relatief aantrekkelijker. Niet omdat Europa spectaculair is geworden, maar omdat de wereld eromheen onzekerder is geworden. Kapitaal zoekt stabiliteit, huurders zoeken rechtszekerheid, en de Nederlandse markt biedt precies dat: langlopende huurcontracten met bedrijven die er zitten omdat hun markt er is, toezicht vanuit de AFM in het belang van de beleggers, en bovenal een bevolking die er woont omdat het hun thuis is. Die geworteldheid vertaalt zich in iets wat je in Dubai niet kunt kopen: structurele, voorspelbare vraag naar vastgoed.

“Maar het rendement dan?”

Het Benkey Vastgoedfonds investeert in commercieel vastgoed in Nederland, specifiek in value-add objecten waar door actief beheer en huuroptimalisatie waarde wordt gecreëerd. In 2025 resulteerde die strategie in een netto totaalrendement van 38,8%, op Nederlands vastgoed, met een portefeuille van meer dan 150 miljoen euro. De prognose voor de langere termijn wordt verwacht rond de 15% netto per jaar, inclusief een stabiele uitkering tot 8%. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst, maar ze laten wel zien dat je niet naar een conflictregio hoeft te kijken voor een stevig rendement.

De kansen liggen hier, maar waar de fundamenten stevig staan.

Bronnen: Reuters, The Guardian, DW, Goldman Sachs, Citi Research