Nu de woningmarkt onder druk staat, biedt commercieel vastgoed een uitkomst

Vesteda beheert een portefeuille van circa 28.000 huurwoningen met een totale waarde van zo’n 10,5 miljard euro. Het fonds, dat ooit begon als vehikel van het grootste pensioenfonds van Nederland, ABP, trok in de loop der jaren steeds meer buitenlandse institutionele beleggers aan. De uitstroom die nu plaatsvindt, komt niet uit de lucht vallen. Een combinatie van factoren heeft het investeringsklimaat voor residentieel vastgoed in Nederland de afgelopen jaren flink veranderd. De verhoging van de overdrachtsbelasting, de Wet betaalbare huur die de middenhuur reguleert, de afschaffing van de fiscale voordelen (fbi-status) voor vastgoedfondsen, en de earningsstripping-maatregel die de rente aftrek van de (vastgoed)financiering beperkt: stuk voor stuk ingrepen die de rendementsverwachtingen van woningbeleggingen onder druk zetten. Daartegenover staat dat de prijzen van woningen enorm zijn gestegen de laatste jaren door de woningcrisis.

Daarbij speelt mee dat beleggers bij Vesteda hun positie slechts eens in de zeven jaar kunnen herzien. Dit betekent dat beleggers die hun allocatie naar residentieel vastgoed willen aanpassen, dit moment hebben afgewacht. Vesteda pakt de afwikkeling gestructureerd op: het fonds heeft drie jaar de tijd om de uitstroom te verwerken en werkt aan een zorgvuldig liquiditeitsplan, zodat de impact op de waarde van het fonds wordt geminimaliseerd. De kern van het verhaal ligt dan ook niet bij Vesteda als organisatie, maar bij de bredere verschuiving in de woningmarkt.

Het is verleidelijk om de situatie bij Vesteda te zien als een op zichzelf staand geval. Maar het is onderdeel vaneen grotere trend bij woningbeleggers die we de laatste tijd zien: een uitpondgolf van residentieel vastgoed.. De overheid heeft de afgelopen jaren bewust ingegrepen om wonen betaalbaarder te maken. Dat is een begrijpelijk politiek doel. Maar de keerzijde is dat het rendement op huurwoningen structureel is veranderd. Huurplafonds, puntensystemen, regulering van de middenhuur: het zijn maatregelen die de inkomstenkant van woningbeleggingen beperken. Tegelijkertijd stijgen de kosten: hogere overdrachtsbelasting, zwaardere fiscale druk, strengere verduurzamingseisen. Deze combinatie en de opgelopen woningprijzen maken het voor institutionele beleggers, die opereren met spreadsheets en rendementsdrempels, steeds lastiger om de businesscase rond te krijgen.

Vesteda staat hierin niet alleen. Ook andere professionele vastgoedpartijen passen hun portefeuille aan. De Canadese belegger Eres heeft haar Nederlandse woningportefeuille van zo’n 7.000 woningen herschikt. Bouwinvest en Achmea hebben eveneens residentieel vastgoed afgebouwd. Greystar heroverweegt ook haar posities. Het is een sector breed patroon: institutionele beleggers herijken hun allocatie naar Nederlandse huurwoningen, niet vanwege slechte fondsprestaties, maar omdat de verwachtte rendementen niet voldoende zijn.

De ontwikkelingen in de residentiele vastgoedmarkt maken iets zichtbaar dat voor veel beleggers relevant is: niet alle vastgoedsectoren zijn gelijk. Residentieel vastgoed in Nederland opereert inmiddels in een omgeving van toenemende regulering en politieke onvoorspelbaarheid. Commercieel vastgoed kent die dynamiek in veel mindere mate. Huurcontracten in de commerciële sector worden onderhandeld tussen professionele partijen, geïndexeerd aan inflatie, en lopen doorgaans langer. Er zijn geen huurplafonds, geen puntensystemen, geen Wet betaalbare huur en de fiscale regels zijn redelijk stabiel. De inkomstenstroom is daardoor stabieler en voorspelbaarder.

Daar komt bij dat commercieel vastgoed in het mid-cap segment, vastgoedobjecten tussen de tien- en vijftigmiljoen euro, een structureel aantrekkelijk profiel heeft. Dit segment is te groot voor particuliere beleggers, maar te klein voor de grote institutionele fondsen. Er is minder concurrentie, meer ruimte voor waardecreatie en de objecten zijn vaak beschikbaar via onderhandse deals. Precies het terrein waar lokale expertise en een hands-on aanpak het verschil kan maken.

Met het Benkey Vastgoedfonds investeren we bewust niet in woningen. Onze strategie is volledig gericht op commercieel vastgoed in Nederland: voornamelijk kantoorpanden, bedrijfshallen en logistiek. We selecteren panden met solide zakelijke huurders, bewezen verhuurpotentieel en ruimte voor waardecreatie. De uitdagingen die nu zichtbaar worden in de residentieel vastgoedmarkt, zijn uitdagingen die in de commerciële sector eenvoudigweg niet spelen. Geen afhankelijkheid van de politiek gevoelige woning- en huurmarkt, waardoor de overheid actief ingrijpt in het verdienmodel. En een fondsstructuur die is ontworpen met flexibiliteit voor de investeerder als uitgangspunt.

Ons vastgoedfonds biedt iedere zes weken de mogelijkheid om in of uit te stappen, tegen de actuele koerswaarde. Die flexibiliteit is een bewuste keuze: we geloven dat beleggers op regelmatige basis de vrijheid moeten hebben om hun positie aan te passen aan hun persoonlijke situatie. Daarnaast investeren we zelf mee in het fonds. Onze belangen zijn gelijkgeschakeld met die van onze investeerders. We maken keuzes alsof het om ons eigen vermogen gaat, omdat het dat ook is.

De recente ontwikkelingen in de woningmarkt onderstrepen de les die voor iedere vastgoedbelegger relevant is: niet alle vastgoedsectoren bewegen op dezelfde manier. Wie investeert in vastgoed, doet er goed aan om niet alleen te kijken naar rendement en spreiding, maar ook naar de sector, de mate van regulering en de fondsstructuur. Waar residentieel vastgoed in Nederland te maken heeft met toenemende overheidsinterventie, biedt commercieel vastgoed een natuurlijk tegenwicht: professionele huurrelaties, inflatiebestendige inkomsten en een sector waar de markt het rendement bepaalt.

Benieuwd hoe commercieel vastgoed past binnen jouw vermogensstrategie? Via het Benkey Portaal kun je direct inzien hoe onze portefeuille is opgebouwd, de behaalde rendementen en welke mogelijkheden er zijn om te investeren.