Sale and leaseback: waarom interessant voor koper én verkoper?
Niels Rientjes
8 oktober 2026
3 min lezen
Sale and leaseback: waarom interessant voor koper én verkoper?
Een onderneming verkoopt haar bedrijfspand aan een belegger, maar blijft er vervolgens gewoon gevestigd. Dat klinkt misschien tegenstrijdig, maar vormt de kern van een sale-and-leasebacktransactie.
De onderneming verkoopt het vastgoed en sluit tegelijkertijd een langjarige huurovereenkomst met de nieuwe eigenaar.
Voor de verkoper komt daarmee kapitaal vrij dat in vastgoed zat. Voor de koper ontstaat een vastgoedbelegging waaraan direct een huurder en inkomstenstroom zijn gekoppeld.
Onder de juiste voorwaarden kan dat voor beide partijen interessant zijn.
👉🏼 Lees hoe Benkey deze strategie toepaste bij de overname van het Europese hoofdkantoor van Yokogawa
Waarom verkoopt een onderneming haar eigen vastgoed?
Vastgoed kan een aanzienlijk deel van het vermogen van een onderneming vastleggen.
Voor veel bedrijven is vastgoedbezit echter niet de kernactiviteit. Kapitaal dat in een gebouw zit, kan mogelijk ook worden gebruikt voor bijvoorbeeld groei, investeringen, acquisities of schuldreductie.
Met een sale-and-leaseback kan een onderneming dit kapitaal vrijmaken zonder haar locatie te verlaten.
Operationeel kan daardoor relatief weinig veranderen: medewerkers blijven op dezelfde plek werken en bestaande bedrijfsprocessen kunnen doorgaan.
Het verschil is vooral financieel. De onderneming is niet langer eigenaar, maar huurder.
Waarom is dit interessant voor een vastgoedbelegger?
Voor de koper kan juist de langjarige huurrelatie aantrekkelijk zijn.
Bij een sale-and-leaseback worden verkoop en huurcontract gezamenlijk vormgegeven. Daardoor is bij aankoop doorgaans duidelijk:
- wie de huurder is;
- welke huur wordt betaald;
- hoe lang het contract loopt;
- hoe de huur wordt geïndexeerd;
- en welke onderhoudsverplichtingen bij huurder en verhuurder liggen.
Dat kan zorgen voor relatief voorspelbare huurinkomsten.
Maar een lang huurcontract maakt een transactie niet automatisch tot een goede investering.
De huurder én het vastgoed moeten sterk zijn
Een huurcontract is uiteindelijk zo sterk als de partij die de huur moet betalen.
Daarom is ook de financiële positie van de huurder belangrijk. Hoe gezond is de onderneming? Hoe belangrijk is deze locatie voor haar activiteiten? En hoe waarschijnlijk is het dat zij haar verplichtingen ook op langere termijn kan nakomen?
Daarnaast moet de huurprijs passen bij de markt.
Een bovengemiddeld hoge huur kan een investering op papier aantrekkelijk maken, maar uiteindelijk ook een risico vormen. Wanneer de oorspronkelijke huurder later vertrekt, kan blijken dat een nieuwe gebruiker minder bereid is te betalen.
Daarom moet ook worden gekeken naar de onderliggende waarde van het vastgoed.
Wat is het gebouw waard wanneer de huidige huurder er niet meer zou zitten?
Eigenlijk zijn er twee investment cases
Bij een sale-and-leaseback moeten daarom twee scenario’s overtuigen.
In het eerste scenario blijft de huidige onderneming gedurende de afgesproken periode huurder. Dan zijn vooral kredietwaardigheid, huurtermijn, huurprijs, indexatie en contractvoorwaarden relevant.
In het tweede scenario vertrekt de huurder uiteindelijk.
Dan worden andere vragen belangrijk: ligt het object op een goede locatie? Is het ook geschikt voor andere gebruikers? Is de huidige huur marktconform? En hoeveel investering zou nodig zijn om het opnieuw te verhuren?
Een goede sale-and-leaseback is daarom meer dan alleen een lang huurcontract.
De huurder, het contract én het vastgoed moeten samen een sterke investment case vormen.
Hoe ziet dit er in de praktijk uit?
Een recent voorbeeld is de aankoop van het Europese hoofdkantoor van Yokogawa in Amersfoort door Benkey. Via een sale and leaseback-constructie verkocht Yokogawa het pand, terwijl de onderneming het gebouw langdurig blijft gebruiken.
Zo kwam voor Yokogawa kapitaal vrij voor de bedrijfsvoering, terwijl Benkey een kwalitatief vastgoedobject met direct aanwezige huurinkomsten aan het fonds kon toevoegen. Een goed voorbeeld van hoe deze constructie de belangen van beide partijen samenbrengt.
Sale and leaseback laat goed zien hoe verschillende belangen elkaar kunnen aanvullen.
Voor de verkoper kan het een manier zijn om kapitaal vrij te maken terwijl de bedrijfsactiviteiten op dezelfde locatie doorgaan.
Voor de koper kan het een mogelijkheid bieden om vastgoed te verwerven met direct aanwezige, langjarige huurinkomsten.
Waar kijkt Benkey naar?
Ook bij Benkey begint de beoordeling daarom niet bij alleen de lengte van het huurcontract.
Er wordt onder meer gekeken naar de kwaliteit van de huurder, de huurvoorwaarden, de technische staat van het gebouw, de locatie, de marktconformiteit van de huur en de toekomstige verhuurbaarheid.
De kernvraag is uiteindelijk eenvoudig: blijft dit een goede vastgoedbelegging wanneer de huidige huurder er op termijn niet meer zou zitten?
Wanneer zowel de huurder, het huurcontract als het onderliggende vastgoed overtuigen, kan een sale-and-leaseback voor koper én verkoper een aantrekkelijk investerings- en financieringsinstrument zijn.
Meer weten over hoe Benkey investeert?
Achter iedere vastgoedinvestering gaat een uitgebreid proces van analyse, onderzoek en besluitvorming schuil. Benieuwd hoe Benkey kansen selecteert, risico’s beoordeelt en waarde creëert binnen de portefeuille? Bekijk onze andere kennisartikelen of ontdek hoe je kunt investeren in professioneel beheerd vastgoed via Benkey.
Ontdek meer over onze werkwijze en investeringsmogelijkheden.
