Wat is due diligence in vastgoed?

Bij Benkey begint het proces met een eerste beoordeling van het vastgoedobject. Past het binnen de selectiecriteria en beleggingsrestricties van het fonds? En levert de investering op basis van onder andere de aankoopprijs, huurinkomsten, exploitatiekosten, financieringslasten en verwachte verkoopopbrengst een voldoende aantrekkelijk rendement op?

Deze eerste beoordeling vindt plaats aan de hand van de beschikbare informatie van de verkoper. Wanneer het vastgoedobject past binnen de strategie, beleggingsrestricties en rendementsdoelstellingen van het fonds, wordt de investering besproken met het Investment Committee.

Vanaf dat moment worden verschillende onderzoeken parallel uitgevoerd. Benkey maakt daarbij gebruik van externe juridische, technische en andere gespecialiseerde adviseurs.

In hoofdlijnen kan vastgoed-DD worden verdeeld in drie onderdelen:

Bij juridische due diligence wordt onderzocht wat Benkey juridisch gezien daadwerkelijk koopt en welke rechten en verplichtingen daaraan verbonden zijn.

Denk bijvoorbeeld aan eigendomsrechten, vergunningen, bestemmingsplannen, eventuele erfdienstbaarheden en natuurlijk de bestaande huurovereenkomsten.

Afhankelijk van de omvang en complexiteit van de transactie werkt Benkey hiervoor met verschillende juridische partijen. Bij kleinere transacties kan bijvoorbeeld een gespecialiseerd boutique-advocatenkantoor worden ingeschakeld, terwijl bij transacties met grotere institutionele partijen eerder voor een groter kantoor wordt gekozen. Indien nodig wordt daarnaast een aparte notaris betrokken.

Een belangrijk onderdeel van de juridische DD is de controle van de huurovereenkomsten.

Een huurcontract met een looptijd van tien jaar klinkt bijvoorbeeld aantrekkelijk, maar de looptijd alleen zegt niet genoeg. Er wordt onder andere gekeken naar:

• de exacte juridische entiteit van de huurder en eventuele garantstellingen;
• de resterende looptijd en verlengingsmogelijkheden;
• opzeggings- en break-opties;
• afspraken over huurindexatie;
• verleende incentives, zoals huurvrije perioden of bijdragen aan de inrichting;
• de verdeling van onderhoudsverplichtingen;
• bankgaranties en waarborgsommen;
• het toegestane gebruik van het pand in relatie tot het bestemmingsplan.

De contracten worden daarbij onder meer getoetst aan het toepasselijke ROZ-model en aan de aannames die in de oorspronkelijke investeringspropositie zijn gemaakt.

De juridische werkelijkheid moet kortom aansluiten op de investeringscase.

Een tweede belangrijk onderdeel is de technische staat van het gebouw.

Hoe is het pand onderhouden? Welke onderdelen moeten de komende jaren worden vervangen? Zijn installaties nog toekomstbestendig? Zijn er bouwkundige gebreken? En welke investeringen zijn noodzakelijk om het gebouw aantrekkelijk te houden voor bestaande en toekomstige huurders?

Benkey laat hiervoor standaard technisch onderzoek uitvoeren door een externe technisch adviseur. Deze bezoekt het vastgoedobject en beoordeelt daarnaast onder meer bestaande certificaten, onderhoudsrapportages en andere beschikbare technische documentatie.

Daarbij wordt onder andere gekeken naar de bouwkundige staat van terrein, gevels en daken, maar ook naar werktuigbouwkundige installaties zoals verwarming, waterinstallaties, luchtbehandeling en klimaatinstallaties en naar de elektrotechnische installaties.

Afhankelijk van het gebouw worden daarnaast onderwerpen onderzocht zoals energielabels, brandveiligheid, asbest en legionella. Indien relevant kunnen ook bodem- en milieuonderzoeken worden uitgevoerd.

Typische aandachtspunten zijn bijvoorbeeld achterstallig onderhoud aan daken en gevels, verouderde klimaatinstallaties of liften, gebreken aan parkeergarages of – bij gebouwen met een Vereniging van Eigenaars – een te beperkt reservefonds voor toekomstig onderhoud.

De technische DD eindigt bovendien niet bij een lijst met gebreken. De verwachte onderhouds- en vervangingsinvesteringen worden vertaald naar een meerjarenonderhoudsraming (MJOP) en een capex-prognose.

Die investeringen worden vervolgens meegenomen in het rendementsmodel. Een relatief lage aankoopprijs kan immers alsnog onaantrekkelijk blijken wanneer kort na aankoop grote investeringen noodzakelijk zijn.

Ten slotte wordt onderzocht of de verwachte kasstromen en commerciële aannames daadwerkelijk realistisch zijn.

Daarbij gaat het niet alleen om hoeveel huur er vandaag binnenkomt. Ook de resterende looptijd van huurcontracten, toekomstige verhuurbaarheid, leegstandsrisico, huurindexatie, exploitatiekosten en de verhouding tussen de contracthuur en de actuele markthuur spelen een belangrijke rol.

De contracthuur wordt daarom onder andere afgezet tegen de markthuur uit een onafhankelijk taxatierapport en tegen recente vergelijkbare verhuurtransacties in de omgeving.

Zo kan bijvoorbeeld blijken dat een pand momenteel volledig verhuurd is, maar dat één huurder verantwoordelijk is voor 80% van de huurinkomsten en het contract over twee jaar afloopt. Dat gebouw heeft een ander risicoprofiel dan een vergelijkbaar object met meerdere huurders en langer lopende huurcontracten.

Ook kijkt Benkey naar betaalachterstanden en het historische betaalgedrag binnen het pand, de sectoren waarin de huurders actief zijn en de mate waarin de huurinkomsten bij één of enkele huurders zijn geconcentreerd.

Due diligence is daarmee geen formaliteit die alleen nog moet worden afgerond nadat eigenlijk al besloten is een pand te kopen.

Nieuwe informatie moet gevolgen kunnen hebben voor de investering.

Wanneer tijdens technisch of financieel onderzoek een concreet probleem wordt gevonden, zijn er verschillende mogelijkheden. Benkey kan bijvoorbeeld met de verkoper afspreken dat:

1. de aankoopprijs wordt aangepast;
2. de verkoper het probleem vóór de overdracht oplost; of
3. de verkoper het probleem na de overdracht oplost, waarbij bijvoorbeeld een deel van de koopsom tijdelijk in escrow wordt gehouden totdat het probleem aantoonbaar is verholpen.

Het uitgangspunt is om waar mogelijk een oplossing te vinden waarmee een aantrekkelijke transactie doorgang kan vinden zonder dat het fonds onnodige risico’s overneemt.

Niet ieder risico is echter eenvoudig in geld uit te drukken. In dat geval wordt samen met de betrokken adviseurs onderzocht of het risico voldoende kan worden beperkt. Wanneer dat niet mogelijk is, kan uiteindelijk ook worden besloten om van de aankoop af te zien.

Due diligence vormt namelijk ook de verbinding tussen acquisitie en asset management.

Bij aankoop wordt niet alleen gekeken naar hoe een object er vandaag voorstaat, maar ook naar de vraag: wat moet er tijdens onze eigendomsperiode met dit pand gebeuren?

Technische investeringen, aflopende huurcontracten, potentiële leegstand en commerciële kansen die tijdens DD worden geïdentificeerd, verdwijnen na aankoop niet uit beeld. Ze vormen juist belangrijke input voor het assetplan.

Zo wordt due diligence niet alleen een manier om risico’s vóór aankoop te beoordelen, maar ook het startpunt voor het actief beheren van de investering daarna.

En juist daar begint de volgende fase: waarde behouden en, waar mogelijk, waarde toevoegen.

In deze blog lees je hoe Benkey tijdens due diligence juridische, technische en financiële risico’s onderzoekt. Benieuwd hoe risico’s vervolgens worden gewogen binnen het investeringsproces? In onze podcast over het stoplichtmodel leggen we uit hoe Benkey investeringen beoordeelt en risico’s inzichtelijk maakt voordat een definitieve beslissing wordt genomen.

🎙️ Beluister de podcast over het stoplichtmodel

Of bekijk de YouTube-video hier beneden:

Achter iedere vastgoedinvestering gaat een uitgebreid proces van analyse, onderzoek en besluitvorming schuil. Benieuwd hoe Benkey kansen selecteert, risico’s beoordeelt en waarde creëert binnen de portefeuille? Bekijk onze andere kennisartikelen of ontdek hoe je kunt investeren in professioneel beheerd vastgoed via Benkey.

Ontdek meer over onze werkwijze en investeringsmogelijkheden.