Box 3 gaat veranderen: waarom jouw vastgoedstrategie nu op de agenda staat

Jaren lang was het recept simpel: koop vastgoed, verhuur het, en wacht tot het in waarde stijgt. Voor veel beleggers werkte dat zonder veel onderhoud en geregel. 

Nu gebeurt er te veel tegelijk. Box 3 gaat veranderen. Rentetarieven stijgen. Bestaande leningen worden geherfinancierd tegen hogere kosten. Duurzaamheidseisen worden strikter. Zonder spreiding en schaalvoordelen voel je de negatieve impact hiervan sneller. 

De vraag verschuift van “welk pand moet ik kopen?” naar “hoe organiseer ik mijn portefeuille zo dat het rendabel en veerkrachtig blijft?”

Vanaf 2028 betaal je waarschijnlijk belasting op werkelijk rendement in plaats van een fictief rendement. Klinkt logisch. Maar toch ontstaat er een praktisch probleem: 

Je betaalt belasting over waardestijging van je pand voordat je die waarde hebt omgezet in cash. Stel: je pand stijgt €100.000 in waarde, maar je verkoopt het niet. Je betaalt daar toch belasting over; terwijl die €100.000 alleen nog op papier staat. 

Voor veel beleggers die hun huurinkomsten gebruiken voor herinvestering, inkomensvorming, of pensioen kan dit een behoorlijk verschil maken. Het is nog niet zeker op welke manier precies vormgegeven gaat worden, maar box de 3 problematiek is actueel en het beleid van de overheid is de afgelopen jaren niet stabiel gebleken, wat extra bijdraagt aan de onzekerheid.

Een veel voorkomend patroon: eigenaar van een bedrijfspand, aangevuld met één of twee extra objecten. Decennialang geen probleem. Maar nu kan één slecht moment (leegstand, renteshock, sectorcrisis) gevolgen hebben. 

Spreiding over meer objecten helpt, maar zelf een gediversifieerde portefeuille opbouwen is arbeidsintensief en duur. Makelaarskosten, juridische kosten, financieringsonderhandelingen, en je moet alles zelf monitoren, wat juist indruist tegen het passieve karakter dat veel beleggers zoeken in een goede belegging.

Als je je strategie wil heroverwegen, zijn er verschillende routes. Sommige beleggers kiezen voor meer directe objecten en professionalisering. Anderen zoeken naar manieren om hun risico beter te spreiden en hun administratieve last te verminderen. 

Een optie die steeds meer relevant wordt: beleggingsfondsen.  

Beleggingsfondsen bieden binnen de huidige uitdagingen de volgende voordelen:

• Diversificatie zonder dat je alles zelf hoeft op te bouwen;

• Professioneel management dat de portefeuille monitort en aanpast;

• Liquiditeit: je kunt aandelen verkopen zonder ingewikkeld verkoopproces; 

• Minder administratieve last en schaalvoordeel in kosten; 

• Transparante rapportage en duidelijke structuur; 

• Bepaalde fiscale voordelen, zoals omtrent overdrachtsbelasting.
   

Dit is niet voor iedereen. Wie een erfpand heeft en dat voor eeuwig wil behouden, hoeft hier niet over na te denken. Maar voor vermogende particulieren met meerdere objecten of voor wie het risico wil spreiden, kan dit een interessante optie zijn.

Het punt is niet dat je iets moet doen. Het punt is dat je iets bewust moet kiezen. Evalueer je huidige strategie kritisch in het licht van de mogelijke Box 3 wijziging, hogere rentes en veranderde marktomstandigheden. 

Voor sommigen blijft eigen vastgoed het juiste antwoord. Voor anderen is een mix van direct bezit en indirect eigenaarschap slimmer. En voor weer anderen zou een ander soort investering beter passen. 

Wat wel voor iedereen belangrijk is: Dit is hét moment om je beleggingsstrategie opnieuw kritisch onder de loep te nemen. 

Bij Benkey bieden we meerdere beleggingsproducten aan die aansluiten bij ieder zijn of haar behoefte. Wil je indirect eigenaarschap verkrijgen over een gespreide portefeuille van commercieel vastgoed, dan biedt het Vastgoedfonds de uitkomst en profiteer je van passief inkomen i.c.m. vermogensgroei. Heb je meer comfort bij een vaste looptijd en vast rentepercentage? Dan geniet de voorkeur om naar een vastgoedlening waarbij je zelf het vastgoed uitkiest en middels een 1e recht hypotheek je zekerheid van het onderpand regelt.

Wil je weten wat de beste structuur is voor jouw situatie? Wij helpen graag bij het evalueren van de verschillende beleggingsproducten en hun kenmerken.

Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en vormt geen beleggingsadvies. Voor jouw persoonlijke situatie adviseren wij overleg met een specialist.

Op deze pagina laten we zien hoe je jouw vastgoedvermogen kunt herpositioneren in aanloop naar de veranderingen in Box 3, met meer flexibiliteit, spreiding en inzicht.